Kiraya verilen taşınmazın tahliye sebepleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Borçlar Kanunu madde 347 de bu husus “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Bu durumda, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez.
Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda tahliye talep edebilecektir.
Dava yoluyla tahliye, kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme hakkı veren hallerde mümkün olur. Bu haller, kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bunlar dışındaki nedenlerle tahliye talep edilemez. Bu haller;
- İhtiyaç sebebiyle tahliye
- Yeniden imar veya inşaat sebebiyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye
Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir.
Başka bir ifadeyle, Borçlar Kanunu uyarınca, belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir.
Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur. Yenilenen her yılsonu itibariyle ihtiyaç devam etmek kaydıyla bu dava açılabilecektir. Vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile, bu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması dolayısıyla, kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar.
Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek nitelikte olmalıdır. Kiraya verenin müsait durumda başkaca konutları varsa ihtiyaç sebebiyle açtığı dava reddedilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri tahliyesi için bir diğer geçerli sebep yeni malikin ihtiyaç gereksinimidir. Konut ya da çatılı işyeri kira ilişkisi kurulduktan sonra el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesine taraf olur. Yeni malik aynı şartlarda kira ilişkisini sürdürecektir. Ancak yeni malik eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.
Bu durumda taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Ancak yeni malik dilerse sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sonlandırabilir.
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işlemler sırasında kullanılması imkansız ise kira sözleşmesi feshedilebilir. Bu durumda en önemli husus inşa veya imarın esaslı olması ve bu sırada taşınmazın kullanımının mümkün olmaması gereklidir. Bu şartların oluşması durumunda, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içerisinde dava açılabilir.
Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği, taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olmasına bağlıdır.
Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, kiralanan taşınmazı boşaltmak zorundadır. Aksi durumda kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının, kira bedelinin zamanında ödemediği ya da eksik ödendiği durumlarda, kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir. Kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması durumunda, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluna gidilebilir.
Kiracının veya eşinin aynı ilçede veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu varsa sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ancak bu konudaki en önemli husus sözleşmenin kurulduğu sırada kiraya verenin söz konusu konuttan haberdar olmamasıdır. Kiraya veren, söz konusu konuttan haberdar olarak kira sözleşmesini imzalamışsa bu sebebe dayanarak tahliye isteminde bulunamayacaktır.
**Türk Borçlar Kanunu madde 354’te yer alan düzenlemeye göre, dava yoluyla özel tahliye halleri kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Bu sebepler dışında tahliye edilmesi mümkün değildir.
** Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
